Les différentes responsabilités qui pèsent sur vendeurs et constructeurs ne sont pas nécessairement exclusives les unes des autres. Ainsi, le désordre affectant le fonctionnement d’un poêle à bois peut à la fois constituer un désordre de nature décennale susceptible d’engager la responsabilité des constructeurs au sens de l’article 1792 du Code civil et un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil (Civ. 3ème, 9 février 2011, 09-71498).

Dans un arrêt du 14 janvier 2021, la Cour de cassation est venu rappeler qu’un désordre pouvait aussi relever de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du Code civil dont est redevable le vendeur en VEFA et de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civi, dont le vendeur en VEFA est également redevable (article 1646-1 Code civil) :

« l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents. »

La question qu’on pourrait cependant se poser est comment un vice apparent peut-il relever de la garantie décennale alors que, par principe, cette garantie ne couvre pas les vices apparents ?

La réponse nous est également donnée par cet arrêt de la Cour de cassation.

La Haute cour rappelle que le caractère apparent du vice, s’agissant de la  garantie décennale de l’article 1792, s’apprécie au jour de la réception des travaux par le maître d’ouvrage, alors que s’agissant de la garantie due par le vendeur au titre de l’article 1642-1, il s’apprécie seulement au jour de la livraison du logement à l’acquéreur :

« le caractère apparent ou caché d’un désordre dont la réparation est sollicitée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil s’appréciant en la personne du maître de l’ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l’acquéreur » 

Il est en effet possible qu’un désordre ne soit pas apparent au jour de la réception des travaux mais qu’il le soit devenu au jour de la livraison, ce qui était le cas dans l’arrêt ici commenté.

Conséquence, lorsque le vice est apparu entre la réception et la livraison, l’acquéreur « négligent » qui ne l’aurait pas signalé dans le délai d’un mois,  pourra néanmoins encore agir en responsabilité contre le vendeur sur le terrain de la responsabilité civile décennale.

Il n’y a pas de problèmes, il n’y a que des solutions…