L’assurance dommages-ouvrage permet d’obtenir le financement rapide des travaux de réparation sans attendre la détermination des responsabilités. Découvrez les conditions de garantie, la procédu
Fissures importantes, infiltrations, défaut d’étanchéité, affaissement d’un plancher ou panne d’un équipement indispensable : lorsqu’un désordre grave apparaît après la réalisation de travaux, l’assurance dommages-ouvrage permet, en principe, d’obtenir rapidement le financement des réparations.
Encore faut-il que le dommage relève effectivement de la garantie et que la déclaration de sinistre soit correctement préparée. L’assureur est alors tenu de respecter des délais stricts.
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par la personne qui fait réaliser les travaux : propriétaire, promoteur, vendeur d’immeuble à construire, syndicat des copropriétaires ou autre maître d’ouvrage.
Son principal intérêt est de permettre le préfinancement des travaux de réparation, sans attendre qu’un tribunal détermine la responsabilité de chaque constructeur.
Après avoir indemnisé le propriétaire, l’assureur dommages-ouvrage peut exercer un recours contre les entreprises, architectes, bureaux d’études ou assureurs de responsabilité décennale concernés.
L’assurance dommages-ouvrage garantit principalement les dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. Il s’agit des désordres qui :
Peuvent notamment relever de cette garantie des infiltrations généralisées, des fissures structurelles, un défaut important d’étanchéité, un affaissement, des désordres affectant la toiture ou encore la défaillance d’un système de chauffage lorsqu’elle rend le logement inhabitable.
En revanche, les simples défauts esthétiques, les désordres mineurs, l’usure normale, le défaut d’entretien ou les dommages sans gravité suffisante ne sont généralement pas couverts.
La qualification dépend cependant toujours des conséquences concrètes du désordre. Une même malfaçon peut être décennale dans un immeuble et ne pas l’être dans un autre.
En principe, l’assurance dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et s’achève dix ans après cette réception.
Elle peut néanmoins intervenir plus tôt dans certaines situations.
Avant la réception, elle peut être mobilisée lorsque le marché de l’entreprise a été résilié pour inexécution, après une mise en demeure restée infructueuse.
Pendant l’année suivant la réception, elle peut également intervenir lorsque l’entreprise n’a pas réparé les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement malgré une mise en demeure adressée par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique.
Ces règles résultent notamment de l’article L. 242-1 du Code des assurances.
La déclaration doit être adressée directement à l’assureur indiqué dans l’attestation ou le contrat dommages-ouvrage. Il est préférable de procéder par lettre recommandée avec avis de réception ou par envoi recommandé électronique afin de pouvoir établir précisément la date de réception.
Dans une copropriété, le syndic déclare généralement les dommages affectant les parties communes, au nom du syndicat des copropriétaires.
La déclaration doit au minimum préciser :
Il est également recommandé de joindre le procès-verbal de réception, les photographies des dommages, les constats éventuels, les échanges avec les entreprises et, lorsqu’ils existent, les rapports techniques ou devis de réparation.
La déclaration doit décrire les manifestations du sinistre sans avancer trop rapidement une cause technique incertaine. Une déclaration imprécise ou incomplète peut ralentir l’instruction et limiter l’étendue du sinistre examiné.
La procédure dommages-ouvrage est encadrée par un calendrier particulièrement strict.
Si la déclaration ne contient pas toutes les mentions obligatoires, l’assureur dispose de dix jours pour indiquer qu’elle n’est pas constituée et demander les informations manquantes.
Les délais d’instruction commencent à courir lorsque l’assureur reçoit une déclaration complète.
L’assureur peut décider de ne pas désigner d’expert lorsque le dommage est évalué à moins de 1 800 euros ou lorsque la mise en jeu de la garantie apparaît manifestement injustifiée.
Il doit alors notifier son offre d’indemnité ou son refus de garantie dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la déclaration complète.
L’assuré peut contester cette décision et demander la désignation d’un expert.
Lorsqu’une expertise est organisée, l’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours à compter de la réception de la déclaration complète pour accepter ou refuser le principe de sa garantie.
Avant ou au plus tard au moment de cette décision, il doit communiquer à l’assuré le rapport préliminaire de l’expert. Tout refus de garantie doit être expressément motivé.
Lorsque la garantie est acceptée, l’assureur doit présenter une offre d’indemnité dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de la déclaration complète.
Cette offre doit permettre de financer les travaux nécessaires à la réparation intégrale des dommages garantis. Elle doit être détaillée, ventilée entre les différents postes de dépenses et accompagnée des justifications utiles.
En présence de difficultés techniques exceptionnelles, l’assureur peut proposer un délai supplémentaire. Cette prolongation doit être motivée, expressément acceptée par l’assuré et ne peut excéder 135 jours.
Lorsque l’assuré accepte l’offre, l’assureur doit régler l’indemnité dans un délai de quinze jours.
Si l’assuré refuse le montant proposé mais souhaite commencer les travaux, il peut demander une avance au moins égale aux trois quarts de l’indemnité notifiée, sans renoncer à contester ultérieurement son montant.
L’ensemble de ces délais et modalités figure dans les clauses-types de l’assurance dommages-ouvrage.
Le non-respect du délai de soixante jours emporte des conséquences importantes : la garantie est acquise pour le sinistre déclaré.
Lorsque l’assureur ne respecte pas le délai de soixante jours ou celui de quatre-vingt-dix jours, ou lorsqu’il présente une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir informé, engager les dépenses nécessaires à la réparation.
L’indemnité due est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.
Il convient néanmoins de rester prudent avant de faire réaliser les travaux. L’assuré doit conserver les preuves du sinistre, permettre les constatations nécessaires et notifier clairement à l’assureur son intention d’engager les dépenses. En cas de désaccord important, un constat, une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire peut être nécessaire.
Un refus de garantie n’est pas nécessairement justifié. Il peut être contesté lorsque l’assureur minimise la gravité du désordre, retient une cause étrangère non démontrée ou considère à tort que le dommage ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination.
Une offre peut également être insuffisante lorsqu’elle ne couvre qu’une réparation provisoire, omet certains travaux indispensables ou ne tient pas compte des frais annexes nécessaires : maîtrise d’œuvre, investigations, dépose, démolition, remise en état ou taxes.
Dans cette situation, il est déconseillé d’accepter définitivement l’offre sans avoir vérifié qu’elle permettra une réparation complète et durable.
La procédure dommages-ouvrage est conçue pour permettre une indemnisation rapide. En pratique, son efficacité dépend largement de la précision de la déclaration, de la qualification juridique des désordres et du suivi des délais imposés à l’assureur.
Le Cabinet de Maître Pierre DÉAT PARETI accompagne les propriétaires, syndicats de copropriétaires et maîtres d’ouvrage dans la déclaration des sinistres, le suivi des expertises et la contestation des refus de garantie ou des offres d’indemnisation insuffisantes.
