Commandement de payer en bail commercial : comment réagir ?

Recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue une urgence pour le locataire commercial. Ce document ne signifie pas que l’expulsion est immédiate, mais il fait courir un délai court pendant lequel il faut vérifier la dette, reprendre les paiements et préparer, si nécessaire, une saisine du tribunal.

Que signifie le commandement de payer ?

La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire permettant au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de manquement du locataire, notamment pour défaut de paiement des loyers ou des charges.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, cette clause ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité.

À défaut de régularisation ou de contestation, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement de la dette et solliciter l’expulsion du locataire.

Vérifier immédiatement le montant réclamé

La délivrance d’un commandement ne signifie pas que toutes les sommes réclamées sont nécessairement justifiées. Le décompte doit être examiné avec le bail et les pièces comptables.

Il convient notamment de vérifier :

• les périodes de loyers réellement impayées ;
• l’imputation des règlements déjà effectués ;
• la ventilation entre loyers, provisions, régularisations de charges, taxes et frais ;
• les justificatifs des charges et impôts récupérables ;
• les éventuelles prescriptions ;
• le respect des clauses du bail relatives à la facturation et aux formalités préalables.

Une dette insuffisamment détaillée, fondée sur des charges non justifiées ou comprenant des sommes non exigibles peut faire l’objet d’une contestation.

Que faire pendant le délai d’un mois ?

Il est recommandé de réunir immédiatement le bail, ses avenants, le commandement, le décompte annexé, les quittances, les relevés bancaires et l’ensemble des échanges avec le bailleur ou son gestionnaire.

Lorsque la dette est exacte et peut être réglée, son paiement intégral dans le délai permet en principe d’éviter la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Lorsque le montant est contesté ou ne peut pas être payé immédiatement, il est important de réagir avant l’expiration du délai : adresser une contestation motivée, proposer éventuellement un échéancier et préparer la saisine du tribunal compétent.

Peut-on obtenir des délais de paiement ?

Le locataire peut demander au juge des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Si les échéances fixées par le juge sont respectées, la clause résolutoire ne produit pas ses effets.

Depuis le 28 mai 2026, l’octroi de ces délais est notamment conditionné à la capacité du locataire à apurer sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Il est donc essentiel, lorsque cela est possible, de recommencer à payer les loyers courants sans attendre.

Les délais accordés dépendent de la situation financière du locataire, du montant de la dette, des paiements déjà réalisés et du sérieux de la proposition d’apurement.

Le locataire peut-il invoquer les manquements du bailleur ?

Les difficultés rencontrées dans les locaux doivent également être examinées : infiltrations, travaux non réalisés, défaut de conformité, impossibilité d’exercer l’activité prévue ou troubles affectant la jouissance.

Ces éléments ne permettent pas automatiquement de suspendre le paiement des loyers. Ils peuvent toutefois justifier des demandes contre le bailleur et, selon les circonstances, avoir une incidence sur le montant réclamé. Il est déconseillé d’interrompre unilatéralement les paiements sans analyse juridique préalable.

Pourquoi agir rapidement ?

Une fois le délai écoulé, le bailleur peut engager une procédure visant au paiement de la dette, à la résiliation du bail et à l’expulsion. La perte du local peut également compromettre l’exploitation ou la cession du fonds de commerce.

Le cabinet de Maître Pierre Déat Pareti accompagne les bailleurs et les locataires dans l’analyse du commandement, la vérification du décompte, les négociations, les demandes de délais et les procédures relatives à la clause résolutoire d’un bail commercial.

Chaque situation doit faire l’objet d’une analyse particulière au regard du bail, du commandement et des justificatifs comptables.