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Commandement de payer, saisine du juge puis expulsion : les étapes à respecter pour obtenir la résiliation d’un bail d’habitation.
Le non-paiement des loyers constitue le motif le plus fréquent de résiliation d’un bail d’habitation. La résiliation peut également être demandée en cas de défaut d’assurance, de troubles de voisinage répétés ou, plus généralement, de manquement grave du locataire à ses obligations.
Le propriétaire ne peut cependant pas reprendre lui-même le logement ni changer les serrures. Il doit obtenir une décision de justice, puis faire exécuter celle-ci par un commissaire de justice.
Le bail peut notamment être résilié lorsque le locataire :
La procédure dépend du manquement reproché et des clauses figurant dans le bail.
Tout bail d’habitation contient désormais une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
Le propriétaire doit d’abord faire délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice. Cet acte doit notamment préciser :
Depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire peut produire ses effets six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le contenu de cet acte doit être particulièrement rigoureux, une irrégularité pouvant compromettre la procédure. Cette règle résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit également lui être signifié dans les quinze jours. À défaut, la caution ne pourra pas être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Si la dette n’est pas réglée dans le délai de six semaines, le bailleur peut faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.
Il peut demander au tribunal :
L’assignation doit être transmise au préfet par le commissaire de justice au moins six semaines avant l’audience. Cette formalité est obligatoire.
Oui. Le juge peut accorder des délais pouvant atteindre trois ans lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Le juge peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire. Si l’échéancier est entièrement respecté, la résiliation est réputée ne pas avoir produit ses effets. En revanche, le premier incident de paiement peut permettre au bailleur de reprendre la procédure d’expulsion.
Le propriétaire doit donc présenter au tribunal un décompte actualisé et signaler tout nouvel impayé.
Lorsque le bail ne contient pas de clause adaptée ou lorsque le manquement est d’une autre nature, le propriétaire peut demander la résiliation judiciaire du bail.
Cette procédure est notamment utilisée en présence :
Le juge apprécie alors la gravité des faits. Le bailleur doit produire des preuves suffisamment précises : mises en demeure, constats de commissaire de justice, plaintes, attestations, courriers du syndic ou photographies.
Lorsque la résiliation et l’expulsion sont prononcées, le jugement doit être signifié au locataire.
Un commissaire de justice lui délivre ensuite un commandement de quitter les lieux. En principe, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant cet acte, sauf réduction ou suppression de ce délai par le juge dans certaines situations.
Si le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique. L’expulsion matérielle ne peut être réalisée que par ce professionnel.
La trêve hivernale, qui court en principe du 1er novembre au 31 mars, empêche temporairement l’expulsion effective dans la plupart des logements. Elle n’interdit toutefois ni d’engager la procédure ni d’obtenir un jugement.
Les procédures d’expulsion sont très formalistes. Une erreur dans le commandement, l’assignation, le décompte ou les notifications obligatoires peut entraîner un retard important, voire l’irrecevabilité de la demande.
L’intervention d’un avocat permet notamment de :
Le cabinet assiste les propriétaires bailleurs dans les procédures de résiliation du bail, d’expulsion et de recouvrement des loyers impayés à Paris et en Île-de-France.
