Une résolution d’assemblée générale de copropriété peut être annulée en cas d’irrégularité. Attention : le délai de contestation est généralement de deux mois.
Travaux importants, approbation des comptes, répartition des charges, désignation du syndic ou modification des parties communes : les décisions prises en assemblée générale peuvent avoir des conséquences importantes pour les copropriétaires.
Lorsqu’une résolution a été adoptée dans des conditions irrégulières ou porte atteinte aux droits d’un copropriétaire, elle peut être contestée devant le tribunal judiciaire. Cette action est cependant soumise à des conditions strictes et, surtout, à un délai particulièrement court.
L’action en contestation est réservée aux copropriétaires :
Un copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne peut normalement plus en demander l’annulation. Une simple abstention ne permet pas davantage, en principe, d’être considéré comme opposant.
Le procès-verbal doit donc indiquer précisément le résultat de chaque vote ainsi que l’identité des copropriétaires opposants et abstentionnistes.
Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Cette règle résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
La notification doit être effectuée par le syndic dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale. Le délai de deux mois ne commence donc pas nécessairement le jour de l’assemblée, mais à la date de notification régulière du procès-verbal au copropriétaire concerné.
Il s’agit d’un délai de déchéance : une fois celui-ci expiré, la décision ne peut généralement plus être remise en cause, même si elle paraît irrégulière.
Une mise en demeure adressée au syndic, une demande de nouvelle assemblée ou une négociation amiable ne suspendent pas ce délai. Il faut que l’action judiciaire soit effectivement engagée avant son expiration.
Lorsque le procès-verbal n’a jamais été notifié, la contestation reste possible dans le délai de prescription applicable, généralement fixé à cinq ans. Il convient néanmoins de ne pas attendre pour agir.
Un simple désaccord avec la majorité ne suffit pas. Le copropriétaire doit identifier une irrégularité susceptible de justifier l’annulation de la résolution ou, dans certains cas, de l’assemblée générale dans son ensemble.
La régularité de la convocation constitue un premier point de contrôle. Une contestation peut notamment être envisagée lorsque :
Toutes les anomalies ne conduisent cependant pas automatiquement à l’annulation. Leur portée doit être appréciée en fonction de la décision concernée.
L’assemblée générale ne peut prendre de décision que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
La rubrique « questions diverses » permet d’échanger sur certains sujets, mais elle ne permet pas d’adopter une décision produisant des effets juridiques ou financiers.
Une résolution adoptée sur une question qui n’avait pas été clairement annoncée dans la convocation peut donc être annulée.
Les décisions de copropriété doivent être adoptées selon les majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Selon leur objet, elles peuvent relever :
Une résolution adoptée avec une majorité insuffisante ou calculée selon de mauvaises règles peut être contestée.
Cette difficulté apparaît fréquemment pour les travaux affectant les parties communes, les changements d’usage, les modifications du règlement de copropriété ou les opérations portant atteinte aux modalités de jouissance des lots.
La feuille de présence, les pouvoirs et le décompte des voix doivent être examinés attentivement.
Une contestation peut notamment reposer sur :
Lorsque ces irrégularités ont influencé le résultat du scrutin, elles peuvent justifier l’annulation de la décision.
Une résolution doit permettre aux copropriétaires de se prononcer clairement sur une question déterminée.
Le regroupement, dans un vote unique, de plusieurs décisions indépendantes peut empêcher les copropriétaires d’exprimer utilement leur position. Il peut alors être soutenu que la résolution comporte plusieurs objets et qu’elle doit être annulée.
Même régulièrement votée, une décision peut être contestée lorsqu’elle a été adoptée dans l’intérêt exclusif de certains copropriétaires, au détriment des autres et contrairement à l’intérêt collectif de la copropriété.
L’abus de majorité suppose toutefois de démontrer davantage qu’une simple différence de traitement. Le copropriétaire doit établir le caractère injustifié de la décision et la rupture d’équilibre qu’elle provoque.
L’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale est envisageable lorsque l’irrégularité affecte son organisation générale, par exemple en présence :
Lorsque le vice concerne seulement une résolution, le tribunal peut se limiter à annuler cette décision sans remettre en cause les autres votes.
La demande doit donc être rédigée avec précision afin d’identifier les résolutions contestées et les irrégularités correspondantes.
La contestation relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire, comme le rappelle la fiche officielle de Service-Public.
L’action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et non personnellement contre les autres copropriétaires ayant voté en faveur de la décision.
Pour préparer la procédure, il convient de réunir :
L’introduction d’une action ne suspend pas automatiquement l’exécution de toutes les décisions adoptées.
Selon l’objet de la résolution, le syndic peut donc poursuivre sa mise en œuvre pendant la procédure. Cette situation peut poser difficulté lorsque la décision autorise des travaux, la conclusion d’un contrat ou une dépense importante.
Il est alors nécessaire d’examiner rapidement si une demande complémentaire ou une procédure d’urgence peut être envisagée.
Lorsque le tribunal annule une résolution, celle-ci est réputée ne plus produire d’effets.
Les conséquences concrètes dépendent toutefois de sa nature. L’annulation peut notamment conduire :
L’annulation judiciaire n’aboutit donc pas toujours à un retour matériel immédiat à la situation antérieure. La stratégie contentieuse doit tenir compte de l’état d’exécution de la décision.
La contestation d’une assemblée générale nécessite d’examiner simultanément la convocation, le procès-verbal, les règles de majorité, le règlement de copropriété et le déroulement des votes.
Compte tenu du délai de deux mois, il est recommandé de consulter un avocat dès la réception du procès-verbal, sans attendre l’issue d’échanges amiables avec le syndic.
Le cabinet de Maître Pierre Déat Pareti accompagne les copropriétaires, conseils syndicaux et syndics dans l’analyse et le contentieux des décisions d’assemblées générales : travaux, charges, modification du règlement de copropriété, changement de destination, désignation du syndic et atteintes aux parties communes.
Chaque situation doit faire l’objet d’une analyse particulière au regard des documents de la copropriété et du résultat exact des votes.
