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De la mise en demeure à la saisie immobilière : les moyens dont dispose le syndic pour recouvrer les charges de copropriété impayées.
Les charges impayées peuvent rapidement fragiliser la trésorerie d’une copropriété et empêcher le règlement des entreprises, des assurances ou des travaux votés.
Le syndic doit donc intervenir rapidement, tout en veillant à disposer d’une créance certaine, exigible et correctement justifiée. Plusieurs procédures sont possibles, depuis la mise en demeure jusqu’à la vente forcée du lot.
Avant toute démarche, le syndic doit contrôler que les sommes réclamées reposent sur des décisions régulièrement adoptées.
Le dossier doit notamment contenir :
Un simple relevé comptable difficilement lisible peut ne pas suffire. Le décompte doit distinguer les charges, les appels de travaux, le fonds de travaux, les frais et les paiements.
Le recouvrement ne doit pas non plus porter sur une créance prescrite. Les actions personnelles relatives à la copropriété sont, en principe, soumises à la prescription de cinq ans prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Une relance amiable peut être adressée dès le premier retard. Si elle reste sans effet, le syndic doit envoyer une mise en demeure permettant d’identifier précisément :
La mise en demeure constitue une étape importante. Elle fait courir les intérêts et permet, sous certaines conditions, d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer la créance.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment les frais nécessaires de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque et les frais des actes de commissaire de justice.
Tous les frais internes du syndic ne sont cependant pas automatiquement récupérables. Ils doivent être nécessaires, justifiés et directement liés au recouvrement.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre au syndic une procédure particulièrement efficace.
Lorsqu’une provision du budget prévisionnel n’est pas réglée à son échéance, une mise en demeure est adressée au copropriétaire. Si elle reste infructueuse pendant trente jours, deviennent immédiatement exigibles :
Le président du tribunal judiciaire peut alors être saisi selon la procédure accélérée au fond. Il peut condamner le copropriétaire au règlement de l’ensemble des sommes devenues exigibles. Ce mécanisme est prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette procédure permet d’éviter de multiplier les actions à chaque nouvel appel de fonds.
Lorsque les conditions de l’article 19-2 ne sont pas réunies, le syndicat peut engager une action classique en paiement.
Le tribunal peut condamner le copropriétaire au règlement :
Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour engager une action en recouvrement de charges. Cette dispense résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
Une fois un jugement ou un autre titre exécutoire obtenu, le syndicat peut demander à un commissaire de justice d’engager des mesures d’exécution.
Selon la situation du débiteur, il est notamment possible de pratiquer :
Lorsque le lot est loué, la saisie des loyers peut être particulièrement efficace. Le locataire verse alors tout ou partie des loyers au commissaire de justice jusqu’au règlement de la dette.
Les créances du syndicat sont garanties par une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur.
Cette hypothèque peut notamment être inscrite après une mise en demeure restée infructueuse concernant une dette exigible. Elle permet de préserver les droits du syndicat si le lot est vendu ou si d’autres créanciers poursuivent le débiteur.
Les créances du syndicat relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues bénéficient par ailleurs d’une garantie particulière sur le lot vendu, prévue par l’article 2402 du Code civil.
L’inscription d’une hypothèque ne provoque toutefois pas immédiatement la vente du lot. Elle constitue d’abord une garantie.
Lorsque la dette est importante et que les autres mesures ont échoué, le syndicat peut poursuivre la saisie immobilière du lot.
Contrairement aux autres actions en recouvrement, cette procédure nécessite une autorisation spécifique de l’assemblée générale. La résolution doit identifier précisément :
La voix du copropriétaire débiteur n’est pas prise en compte pour le calcul de la majorité. Il ne peut pas davantage recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire lors de ce vote.
Une habilitation imprécise ou trop générale risque d’être contestée. Le projet de résolution doit donc être rédigé avec soin.
La saisie immobilière suppose que le syndicat dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
La procédure comporte ensuite plusieurs étapes :
Dans les deux mois suivant la publication du commandement, le débiteur doit être assigné devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation. Ces délais sont stricts et leur non-respect peut entraîner la caducité de la procédure. Les principales règles figurent dans le Code des procédures civiles d’exécution.
La valeur du lot ne suffit pas à garantir que le syndicat sera intégralement payé. Il faut vérifier avant d’engager la procédure :
Une saisie immobilière est longue, technique et coûteuse. Elle doit être précédée d’une analyse du fichier immobilier et des chances réelles de recouvrement.
Plus la dette augmente, plus son recouvrement devient difficile. Une réaction rapide permet :
La mise en place d’un protocole interne de relance, avec transmission rapide à l’avocat au-delà d’un seuil déterminé, améliore généralement le taux de recouvrement.
Le cabinet assiste les syndics dans la vérification des décomptes, les mises en demeure, les procédures judiciaires de recouvrement, les saisies de loyers et les procédures de saisie immobilière.
